联合办公不是共享经济

联合办公的基础是二房东的生意。二房东的优势是把场地分成租客喜欢的形式，以更高的平效出租，从而赚取租金差异。然而，这种基本的生存方式必须面对同行之间日益激烈的竞争（价格战、双倍佣金、租户相互挖掘），办公楼供应过剩，以进一步测试每个网站的生存方式。困难不能是软弱的原因，实现盈利的场所才有未来。如果一个场地在开业后一年内没有盈利，就会出现严重的问题，需要找出问题的根源。联合办公是一个粗糙的概念，有些设置和做法是不合理的。悲剧的是，整个国内行业的运营是指2014年最初流行的联合办公模式和概念。连续五年的亏损经营，开始让大家意识到一些说不清、道不清的错误。在这里，我们通过纠正以前的错误或狭隘的认知来挖掘可操作的突破。一、联合办公就是共享经济，这是概念共享经济模糊甚至错误的那几年，联合办公应用共享的概念取得了长足的进步。共享经济的意义:小费用获得稀缺贵资源的使用权。这种悬殊倍数越大，越稀缺，越有价值，无论是社会闲置资源还是商家批量提供的资源。按照这个标准，我们拆开看看联合办公的业务构成。产生大部分现金流的是整个租赁办公室。满足的需求是为租户提供一个特殊的办公空间，整个月或一年。办公楼也提供这样的产品，并不稀缺，如果从办公楼租用，可以满足同样的需求，同样或稍微贵一点。可以看出，办公室租赁的二房东业务没有共享经济的特点，即使不是共享办公室。如果以共享经济的方式经营(用押金增加现金流)，必然会增加租户的使用成本，损害租赁率。办公室和车站的短期租赁业务可视为共享办公室，但大多数场地无法进行；移动办公的比例也很小；虚拟办公室需要更多的注册业务，但可能会随时停止。联合办公室的其他部分：前台、会议室和活动空间。这三个部分是标准的，可以根据需要使用。共享使用的成本非常低，这是一个典型的共享经济。但这方面产生的收入一般只占场地收入可以忽略的比例。而这一可共享部分，很多场地都不重视，也没有IT来支持这一共享经济的运作。二房东生意 共享经济部分 短期租赁业务构成联合办公收入的基础。那些说联合办公是共享经济的朋友，可能对联合办公的主营业务了解不多；那些判断联合办公是穿着“共享”外套的房东的朋友，可能忽略了联合办公共享经济的使命和潜力，两者都不可取。第二，会员费是共享经济对大多数品牌最大的约束，部分收入是会员费。会员可以在现场使用共享设施，非会员不能使用，反映了会员的价值和优势。正是这个会员设置，在认知之外，场内场外再次划定了界限。高层写字楼，CBD、商业区的联合办公室通常有10倍或100倍的办公空间。这些办公场所使用的主体基本上都需要开会，每个主体都有一个会议室，非常昂贵。如果联合办公空间足够重视这种共享业务，大家都知道整栋楼都有会议室、活动空间等共享资源。慢慢地，整个办公楼的公司都不用自己养会议室，联合办公按需使用会议室，可以为场地产生大量的共享收入。与此同时，来开会的人都是潜在的场地租客和宣传者，最好的营销就是这种上门体验。此外，现场租户还支付使用费用，会员费收入仅以另一种形式收取。对于那些几乎不增加成本的内容，如跑步机、仓储、一体机、计算机、咖啡机等高频低维护资源，同一栋楼具有方便的优势。它们可以在场外共享，即增加收入和吸引人气。联合办公共享经济的经营范围可以是整栋楼，所以同一栋楼的两个联合办公空间会互相抢生意。其珍贵的办公楼线下业务流量也不能独享，俗话说一山不能二虎。至于餐饮、健身房、咖啡馆、学校等配套生活设施，其经营难度并不比二房东容易。如果场地是自己做的，很可能会被坑。即使二房东做得足够好，也尽量不要依靠联合办公来增加副业的成本。除了共享企业服务的主要战场设施外，没有人规定联合办公室不能将企业服务输出到整个办公楼。也许在此之前，许多场地默认为场地服务对象，考虑到场地公司数量有限，其服务难以产生效益，没有关注，也没有相应的员工配置。另一个原因是，有些网站可能只知道企业服务、tob服务、精细化服务等概念，但不知道这些服务是什么。前台可以接触到分散的需求，但没有增加这些服务的责任或权利。由于各种原因，大多数场地没有高质量的服务。那么打开服务的正确方式是什么呢？1.关于前台前台的功能预设，不能再认为只是形象和接待。前台直接面对所有人，自然有做服务枢纽的优势。因此，前台的质量决定了外部输出服务的水平。除了常规接待，前台还需要叫出绝大多数租客的名字，了解每个入驻公司的主营业务，了解现场情况只是第一步。大部分场地可能会被这个要求打败，但这可以通过努力来实现。人与人之间的关系是通过建立联系来维持的。例如：每周给每个租客送一杯免费咖啡，坚持每周送，一个月后，四次愉快的接触，熟悉，建立信任。2.对于品牌中台品牌的运营中台，需要广泛收集和过滤场地所在城市的各种第三方服务。这是一种需要努力才能沉淀的能力。品牌规模越大，分摊到每个场地的成本就越低。网站的服务能力是品牌实力的直接体现，服务能力是品牌的核心资产。3.关于服务内容，大部分场地只与代理记账、工商代理、创业导师、投融资服务、孵化服务、法律咨询等上门服务对接。事实上，入驻的公司大多比较务实，除了这种创业服务包，企业还有很多分散的需求，如：银行融资、政策咨询补贴、行业组织对接、企业VI（视觉识别）服务、IT支持、广告设计、企业形象摄影、猎头、个人信用卡处理、应急跑腿、团队建设教练、推广服务、影视媒体定制、媒体报道对接、营销分销，甚至外包秘书行政职位等，企业全周期服务内容，无数。这种严格筛选后的优质服务是值得信赖的，值得依赖的，有温度的，有优势的，以场地为代言，联合办公品牌商誉为保障，前台随叫随到的承诺为保障。这种经过严格筛选的优质服务是值得信赖的，值得依赖的，有温度的，有优势的。4.服务受众将提供的服务和共享硬件设施打印成详细描述的手册，整个办公楼分发，让人们知道你的存在和你的内容。相信每一位入驻的租客在需要服务的时候，都会优先考虑每天在现场见面的熟人前台。办公楼的B端客户也会了解和讨论周围可用的资源和服务，口碑效应也会起作用。万事开头难。这种低频需求具有长尾的特点。一开始比较慢，要求运营商有足够的坚定和耐心，接触足够的观众。租户加上整个办公楼的用户，形成足够大的用户基础，积累足够的业务量，反过来可以提高服务质量，提高服务的成本性能。服务越来越强，最终会渗透到整个CBD。滚雪球的企业服务业务将继续改善场地的收入构成。场地具备输出服务能力后，叠加良性循环。共享经济带来线下流量，服务能力渗透，实现空间突破，入住率提高，二房东业务盈利。这三个部分相互依存和促进。联合办公实际上是一个有根据地的服务业。装修后想躺在概念上盈利的联合办公空间，在竞争激烈的市场上生存空间很小。根据联合办公行业的现状，很多人认为联合办公不可能在物业层面之外玩花。从差异化的思维出发，不仅更容易实现高入住率，还有可能长出硕果。联合办公注重创造差异化特征是有道理的。差异化主要体现在两个方面：1。基础设施层面的基础设施是指直接感知：场地定位策略，不同的价格对应不同的配置（场地位置 装饰布置 设施设备 科技水平)，不同租户群体的分层价格。这样，租户就不会有预期的差距，能够体验到每一个好地方，都是超出预期的感觉。同行之间不需要互相打价格战。2.具有行业属性的服务收集某一行业或行业的信息、资源、联系人和渠道，形成某一行业或行业的服务能力。这听起来有点像孵化服务。事实上，这与孵化有本质区别。孵化服务的目标是整个高成长的优质项目，门槛高，受众窄，转化概率极小。而联合办公室提供的行业属性服务，受众无限，就像这种氛围一样；提供服务的过程，没有目标，可以帮助。这种服务更惠众，更友好，更容易对接。市场上的许多孵化器已经开始做第二个房东的生意。一方面，这表明孵化并不容易，另一方面，它也证实了具有行业属性的服务具有吸引力。对租户来说，同样的办公室，去有行业氛围的场地，距离问题并不那么重要。由于行业标签，场地的辐射范围可以轻松突破地理位置的限制，并可能成为城市的行业地标。专注于行业场所将产生更多的吸附效应，吸收更多的资源、联系人和渠道，吸引更多的行业从业者在这里工作、交流和购买服务，租户也将相互交易和合作。由于是行业从业者，共同关注的行业内容是持续热点的主题，租户将建立基于行业密集交错的社交链，联合办公的开放形式有利于人员流动。有了这些特点，它实际上已经成为线下工业社区。基于行业形成的线下社区具有更强的吸附力。顺势而为，管理良好，社区继续扩大。当每个人都能在这个行业赚钱时，称之为工业集群并不过分。当更多的交易和合作能够输出市场时，人才、项目、资源、收入和资金就会形成自己的循环。有循环的社区就是生态。建立基于行业服务的社区，对场地的行业背景有要求，要真正输出服务。没有行业背景的场地，想要做有行业属性的服务来打造社区，就必须选择合适的行业，找到合适的人，才能有机会成为一个工具。行业属性差异化->线下社区->工业生态，这三步看似轻巧，其实很难。目前，联合办公已经实现了第二步。很少有线下社区。一方面，从扎实的行业服务中酝酿社区是困难的；另一方面，它是社区需要线下社交网络的IT基础，尚未建立。V.现场运营能力帮助办公楼去库存，形成繁荣的联合办公规则：经济低迷底部扩张，经济高期稳定赚钱。经过几个周期的重组，剩下的是国王，剩下的品牌可以有规模收入的能力。办公楼引入联合办公空间，考虑到去库存化。同时，办公楼的过度供应直接与二房东的业务竞争。俗话说，你的竞争对手就是你可以扩大的边界。联合办公有经营场所的能力，有输出企业服务的能力，此外，联合办公还有吸收租户的能力。经过同样的运营，场地在获得场地租户的同时，也会吸收这样的租户：他们承认场地服务，但团队有一定的规模，空间布局不能满足要求。这种情况很常见。基于这种需求，结合联合办公室现有的业务能力和服务能力，我们可以设计另一种形式的业务——也就是说，在场地外，我们可以根据需要的面积找到办公楼，取空白，装修后租给预约定制的客户，并为场地飞行提供与场地一致的服务。联合办公空间从找地方开始，就要考虑这类中型公司的需求。所选办公楼有足够的空白储备，物业也可以接受这样的操作。如果你想降低风险，与物业协商：联合办公室不承担装修费用、租金和空置风险。它只出口客户、品牌和服务，从事资源管理公司的业务。这也是一种更好的实现能力的方式。一个小面积的场地，以品牌和服务，带动一栋楼的繁荣，这就是联合办公的潜力和魅力。六、联合办公是一种互联网产品，没有自己的行业平台，是联合办公的根源，空间维度和时间维度的场地切割商业模式，实现廉价、快速、灵活的办公空间需求，是商业房地产经营不可否认的创新。联合办公站、办公室、会议室等，都是标准化产品，非常适合互联网。但联合办公行业并没有团结起来，300多个连锁品牌各自为营，导致互联网上没有形成自己的行业入口。单个场地或品牌只能在行业内闹事，没有能力接触潜在客户。没有行业入口的结果是，整个联合办公行业严重依赖房地产中介，支付高额佣金，在客户获取渠道上依赖58家，就像办公楼招商一样。即使在二房东业务领域，它也是一个弱势群体。掌握流量入口和互联网通道的房地产中介将与办公室和办公室客户共同对待。我们看到的是，联合办公和办公楼正在抢劫同一个租户群体，甚至提高佣金来抢劫租户。没有行业入口的另一个影响是，中介机构只负责提供客户，整个行业无法输出基于互联网的客户获取服务。联合办公行业被困在死胡同里，没有大面积的受众，服务无法凭空改善。服务少的联合办公被迫做二房东生意，这是大多数联合办公空间的困境。顺便说一句，为联合办公室提供客户并不是房地产经纪人的主营业务。他们的主营业务是数十倍、数百倍的办公市场。而且房地产中介也只负