从数据看，上海房价哪里涨得快？

疯狂的春天年初，上海的房价一夜之间沸腾，到处都是月涨100万的房子，日跳10万的交易，还有人满为患的房地产交易中心。上个月的一天，我打开了滴滴快车。刚输入虹口，发现自动补充了“虹口区房地产交易中心”，排名第一...我自然去找数据狗的分析报告。然而，似乎大多数关于房地产的数据分析都相对宏观，如整个深圳的库存与销售、银行政策和股市兴衰对房价的影响、每个城市的房价和收入比等。作为一个小市民，我的问题就是这么直白:哪里涨得快？！有没有更性感的答案？先放一张去年上海房价增长的地图。总的来说，我认为很难预测未来。房子能涨多少与金融政策、房地产政策和未来规划有关。对于政策，也许每个领导都有自己的想法。分析过去，分析现在还有用吗？技术准备有很多房价网站，有的像论坛一样混乱，有的是虚假繁荣，重复率很高。比如一套房子可以出现好几次，网上还挂着很多关闭的交易，价格还是n年前的。链家和搜房数据比较准确，但链家只做深一线城市，前几年数据不多，租房数据也不缺(旧主页有丁丁租房的连接)。与搜房网相比，它是一个历史悠久的老网站，积累了很多，但传说房价低，数据不准确，网站的组织比链家更混乱。我用node.js写了一个爬虫框架，开始了搜房和链家的数据之旅。对于房子来说，宏观上至少分为两个大对象，一个是社区，另一个是房子。一个社区有许多房屋类型，高度、面积、房屋类型、类型甚至年龄都不同，房屋涉及特定的交易（当然，在复杂的情况下，房屋可以在不同的时间进行多次交易）。每笔交易都有很多详细的信息，甚至详细到最后一次看房子的时间，一个月内看房子的次数等等。然而，我个人的经验告诉我，这些非常详细的指标有时很少注册，也没有那么高的准确性。简而言之，经过多次爬行或清洁，我的数据库存储了几个表，如链网络表有两个：社区表：社区名称、纬度、边界信息、建设时代、物业公司、开发商、绿化率、容积率、建筑数量、房间数量、12个月的房价变化等。交易表:社区、总价、均价、面积、户型、楼层、房龄、装修七天有多少人看过，历史上很少有人看过，已经完成了&历史上的交易时间等。提前说，链家和搜房的数据滞后。很多正在交易的房子已经是过去的价格了，而已经交易的房子，交易价格要倒退几个月。更何况为了避税，很多人在签交易价格的时候都会降低房价。2000万上海人有多少套房子？从链家爬的社区信息非常详细，包括每个社区的建筑数量和房间数量。事实上，搜索房屋也有这些指标。据估计，它们是从政府获得的，因为即使社区没有交易，社区的数据仍然存在。从这个数据来看，我已经超过了上海的房间总数，大约600万，上海的人口是2000万，平均3点有几个人可以拥有一所房子。这应该更符合直觉。三口之家应该有房子，但有些人有几套房子，有些人挤隔板房。在所有正在交易的房屋中，89平方米的房屋都有很多奇怪的影子。为什么？答案很简单，有一个政策:90平方米以下的契税征收1%，90平方米–144平方米契税为1.5%。144平方米以上是3%，所以房地产公司肯定会预料到，愿意住90平方米和144平方米以上的人肯定会为了避税而忍住较小的房子。因此，这就是为什么曲线的中间和右侧有两个峰值，而40-50平方米有一个峰值，这就是老房子的标准尺寸。此外，这一政策出现在2006年，昵称『7090政策』,当年政府出来抑制房价上涨(2006年恰好是近几年商品房建成最多的一年)。为了验证这一点，让我们列出2006年之前房屋面积的分布（仍然有几个小峰值，毕竟，数据来自正在交易的房屋，不是所有的房屋，所以契税政策仍然会对交易政策产生一定的影响）：在知乎的众多答案中，我对高房价的本质非常感兴趣。中国楼市的房价会崩溃吗？什么时候崩溃莫名其妙的回答？综上所述，美国是一个州和州制度差异很大的地方，不同地区的不同制度演变了不同的房价。对美国和澳大利亚26个房价过高的城市的研究表明，23个城市都有严格的“可持续发展”法案。例如，旧金山湾地区5/6的土地无法开发。这样，房价怎么会不高呢。然而，一些城市，如美国第四大城市Houston，收入很高，但房价却低于美国前15名。有钱并不意味着房价一定很高。我同意，供求关系才是王道。看看我们的国家。这是上海。我们的数据也可以推断出这一点，因为每个社区都有建筑的数量和房间的数量。我们根据这个时代积累了近30年，得到了下图。整个曲线横跨1900年至2017年。是的，房子的建成年龄还有2017年，因为链家已经考虑了一些期房。2006年以后，建筑建设量一路下降，13年后，转向更剧烈的下降。事实上，在此期间，上海的人口也日益饱和，直到去年出现负增长。有趣的是，知乎上有答案从多个角度证明上海人口确实在下降。但住房供应下降得更快，供需关系仍然如此强烈。在这个过程中，政府小心翼翼地用压低土地出让量来维持高房价。这条曲线还有一个问题，1994年房屋建成量超过后的任何时候。为什么？直到我问房地产行业的同学虾米皮，我才突然意识到。1993年是全国房地产热。当时，全国掀起了建房热潮，许多房屋在1994年房价下跌和调控时才刚刚建成。最贵的房子在哪里？上海的发展相对分散。杨浦、徐汇、黄浦、浦东都有许多繁华的地区，各为中心。然而，如果你关注近100个社区（别墅）的平均价格超过10000，这些点基本上安排在直线上，西佘山，经过西郊酒店（如檀香宫），最分布在徐家汇老房子（还记得陈良宇的马勒别墅），然后穿过静安区和黄浦区，浦东五口，最后到世纪公园。如果我们去掉不到10万/平的房子，这条线就更明显了。对此，我突然猜测，上海十三五规划提到虹桥以西地区大力发展，目前正在大幅上涨。这条最昂贵的线会一路向西，继续填补地图上的空白吗？哪里的房子最好卖贵的房子不一定好卖，有些房子有价格，没有市场。比如北京的胡同和上海的洋房，不是每个人都买得起上亿，中产阶级是主要的消费力量，他们决定了消费的高峰。在搜房数据中，每个小区都有一个交易次数，所以我们可以看到哪些交易次数最多。与高价房相比，交易量大的地区比较分散，比如新庄、三林，也包含了一些非常昂贵的地区，比如新天地周边的地区(不幸的是，看看今年链家的数据，去年基本没有增加)。租客在哪里租的房子显然是另一道风景，掏空了城市，照亮了郊区。大多数亮点更容易看到逻辑，如张江公园、上海交通大学、浦东五道口、松江大学城等。我想到的原因也很明显。首先，当社区很大时，必须有更多的租金。当然，郊区有很多大社区。其次，人口聚居地一般在郊区、学校和大公司，现在都搬到了郊区。相信大家更注重房价上涨的逻辑。大约7w的房子涨得很快，很多人都说，房价越贵，涨得越快。收藏品和奢侈品也是如此。我屌丝:去你丫，匡我！买实惠点不好吗？1w5一平的房子能亏吗？投资风险小！然而，当我把上海目前的房价按照1000分段和过去一年的涨幅画成这样一幅画时，这个道理或多或少是正确的，关系也很明显：在上海，去年买今年7万左右的房子是涨幅最快的，但7万/平后，收入开始下降。此外，我还用灰线画出了总交易量。毕竟，当交易量很小时，一两笔异常交易可能会影响平均价格。对于这种情况，我是这么理解的:去年9月以来房价上涨多少是房屋置换造成的，所以300w以上的交易量很大。卖的房子可以套很多现金，所以人们会用30%的杠杆买更大的房子，他们能掌握的现金决定了大多数人决定了房子的大小和价格，所以下面的分析:买市中心的房子好吗？所以，地段越好，涨得越快吗？我把所有的社区都对准了经纬度，画在地图上。因为去年的涨幅普遍很猛，我以20%为界限，没有达到这个涨幅的都被标记为蓝色，超过了红色。红色越大，涨幅越大，蓝色跌幅越大。我们可以看到，浦东陆家嘴、东、新庄、七宝、青浦徐泾、普陀真如、杨浦新江湾城、宝山宝杨码头附近有几个明显的区域。我放大了两张照片。第一张是浦东陆家嘴周围。这很有趣。陆家嘴的房子一般都在上涨，但最好的河边地区的价格明显上涨，而东边地区的价格却在上涨。这些房子的价格约为6000-70000。所以，总的来说，去年，不适合买最好的位置，估值太高，其次，周围的增长很好，我个人的猜测也包括上述观点：大多数改进替换，你提供的资金只能支持购买市区，但不是核心区域。开发商，买谁的房子好看，房子tm太难选择，但是，房子也有名牌效应，选择哪个房子，成功率更高？总有良心开发商选择更好的土地，建造更好的建筑，价格相对较低。因此，这里统计了去年上海所有开发公司项目的平均涨幅。然而，真正的数据是，上海只有1-2个项目，这总是让人们觉得这是幸运的原因，所以我增加了另一个条件，我必须在上海开发8个以上的项目。看完这张图，你会惊讶吗？很少听说过宝山两家领先企业的名字，稳居房价涨幅榜首，杀死万科、大华、绿地等大开发商。假如我们回忆一下房屋增长地图，宝杨码头附近的区域也很厉害，位居上海前列。直到一家房地产公司的一位年轻学生说：宝钢去年搬出了上海。。。是的，当你搜索宝钢时，很多网点都在宝杨码头附近，这是宝山房价上涨最激烈的地区。这一地区的房屋也由这些开发商建造。老房子或新房子曾经住在老社区，周围是一群闲散的叔叔阿姨，每天出去，有一种回到90年代或提前32年我退休的感觉，总是，我想逃离这里。因此，在我的概念中，新社区必须比旧社区更舒适，价格昂贵，增值潜力巨大。..数据似乎残忍地否认了我。首先，看看平均价格和社区建设时代之间的关系。这种关系真的让我失明了。房子越老，价格就越高。。。我只能理解这一点。城市扩张越老，房子就越位于城市的中心。在历史进程中，拆迁办公室冲走了沙子，留下来交易的老房子质量更好，尤其是解放前。。。去年的增长并没有反映出新房子的绝对优势，这条线好像是平的:暂停键好了，这篇文章写的那么多。用数据扫描上海的房地产市场，许多都证实了常识：例如，房价取决于政策，而不是市场经济。用数据扫描上海的房地产市场，很多都证实了常识：例如，房价取决于政策，而不是由市场经济完全决定的。例如，去年买了大约5W的房子，价格上涨是最激烈的，你不买核心区域或偏远区域，买一个更贵的。例如，一些事件非常重要。宝钢搬迁迅速提高了房价，导致上海东北角各项指标一路上涨。比如房子真的是一个复杂的决策过程，有时候单独的维度很难解释问题，比如房子的新旧。然而，去年已经过去了，无论我如何分析，也是历史回放，知道，今年快明年快，你知道，每个人都有自己的限制，房子不想买商品：例如，我的tm只有30w首付，你告诉我400w房价快这不是戏弄我……例如，我公司在闵行区，你说一半的宝杨码头房子快速上涨……轮到我卖了，下一步的探索能帮你解决一些问题吗？