拓地产营销管理（售楼软件）ERP软件-功能强大高效

以“房源”“客户”为主线，导入以客户为中心的营销理念，融合国内数百家知名房地产企业的管理精华，形成了科学的售楼业务管理流程，可快速提升房地产企业的管理水平。的销售过程管理包含了从现场接待、诚意认购、预定、认购、签约、按揭、面积补差、产权直至入伙的全过程管理，实现销售过程的精细化管理。

  置业顾问

• 我的客户：管理登陆置业顾问的客户，及相关的信息。包括：客户置业意向、客户跟踪、客户购房信息、客户机会、客户联络人、客户任务、客户纪念日、客户家庭成员、客户个人爱好、客户的特殊要求、和客户的附件信息；

• 我的任务：查看和维护登陆置业顾卧己的任务；

• 业绩排名：动态查询在赛季中置业顾部的业绩排名；

• 合同查询：查看登陆置业顾问的客户签合同的执行情况；

• 催交欠款：销售人员根据掌握的用户财务信息，对自己客户欠缴的房款，面积补差款、代收费用款项等进行统计并打印催款通知书；

  团队管理

• 团队管理：将售楼人员分组进行管理，记录基本资料、家庭成员、教育情况、培训情况、工作简历、奖惩情况；

• 任务分派：为自己和置业顾问分配任务；

• 赛季管理：记录赛季名称、赛季开始日期、赛季结束日期、保密开始日期、保密结束日期；

• 业绩计算：销售业绩统计表、售楼员业绩排名、小组业绩排名；

  接待中心

• 来电来访分单：按事先设置好的名单，自动将来电来访分配给相应的置业顾问；

• 销售日记：系统可自动生成相关数据；

• 客户登记：将置业顾问了解的住处登记到系统，建立详细的客户档案；

• 客户意向登记：由分散的销售人员进行登记，系统自动进行汇总，可根据客户偏好的楼层、朝向、面积、房型等进行分类与汇总分析。便于系统地掌握所有客户的信息，达到促成或加速购买的目的；

  销控管理

• 项目基本资料管理：完成项目信息初始化，批量设定，快速生成图形化的项目信息，包括楼盘信息、小区概况、房型、面积、房控总表等信息，能将实时的业务信息与企业网站、接待中心展示等扩展应用紧密结合；按项目设定项目参数，更好的支持多项目管理的模式。

• 多项目分别管理：可对公司的各个楼盘项目进行分别登记与管理。在日常管理中，可对各项目进行立管理，设定不同的销售管理方案。并且可以此为基础实现财务系统中的多账套管理。

• 灵活的楼栋管理：同一项目中的各楼栋可分别进行编号与命名，设定不同的装修标准和销售方案，立进行房间描述与生成。

• 房间的批量描述与生成：针对楼栋中不同单元、朝向、景观等特点的房间进行批量的房间描述进而组合生成楼栋中所有房间，大大地降低了房间登记中的工作量，提高工作效率。对于缺乏共性的特殊房间，可进行单登记。

• 房间资料的表格导入与导出：经过批量描述并生成的房间资料，可以Excel表格的形式导出备份；也可用现有的Excel表格形式的房间资料导入系统生成登记房间。

• 可定制的报表功能：所有项目资料都可以以各类报表形式体现，报表类型与格式高度可定制，用户可新增报表类型，并根据所需要信息设置报表栏目。

• 售前策划：针对公司所有项目中的各楼栋所有房间进行批量或个别的试算定价、付款方式的设定以及放盘销售。可以根据户型、楼层、朝向等因素设置价差或者系数，为不同楼栋分别设置定价方案，并生成试算定价。可根据需求启用或禁用分期、按揭等付款方式，甚至新增特殊付款方式。对所有房间可进行放盘或收盘操作。

• 价格试算：能够结合楼层、朝向、景观等客观因素进行定价工作。其中包含差价定价法和系数定价法等方法，用户可根据需要对各楼栋或者各项目进行定价方案的设置，则可进行批量自动价格试算，并生成房间价格试算表。

• 付款方式设定：用户可根据需要设置启用或者禁用各类付款方式，如一次性付款、分期付款或按揭。用户亦可自定义付款方案以适应政策或者公司内部需求，并对各付款方式定义不同折扣率。

• 放盘销售：强大的条件搜索功能让用户能按一定条件分批将房间放盘销售或者将已放盘房间收盘。

• 调整价格：支持对已定价房间进行定价方案的调整，满足了用户在特殊情况下的需求。

• 预留管理：可针对客户需求，为特定客户在未交定金情况下预留房间资源。

• 内部保留：内部保留能帮助房产公司给客户或售楼员营造一种房屋热卖的气氛。对外显示的房间状态由“待售”变为了“已售”，只有公司内有特定权限的用户能看到房屋的真实状态。

• 预定：在客户交纳定金选定房间的情况下进行预定登记，并与财务模块连动记录相关财务信息。

• 自助定房管理：与客户服务平台共享信息，掌握并管理客户在自助定房平台上登记的信息，以便分类跟进客户。

• 认购与签约：预定期内，在客户交纳房款或者是期房款的情况下进行认购与签约操作，确定终的成交价格以及合同内容，并与财务模块连动记录相关财务信息。

• 退挞定管理：在客户交纳定金却尚未认购的情况下，进行退定或者挞定操作，并修改财务模块中相关财务信息。

• 退换房管理：在客户已认购的情况下为客户更换房间或者退房，并对财务模块中相关财务信息进行修改。

  签约管理

• 合同管理：管理合同资料以及售后应办理的一切事务；

• 成交客户档案管理：对成交客户的相关资料由专人管理；

  售后业务办理

帮助房地产公司实现签约后事务的处理，如终面积的测绘结果管理以及由此带来的财务信息变动管理、客户按揭的办理、客户欠款的催缴、入住过程登记、代收费用管理以及入住后产权的办理等。

• 备案管理：管理所有合同的备案事务。

• 按揭办理：对所有按揭客户进行系统地分类管理，并自动生成各个用户办理按揭的送办资料。在按揭办理过程中可随时追踪办理进度，查询相关财务信息。

• 面积确权：对权威测绘单位的终实际测绘结果进行登记。

• 代收费用：可定制各类型代收费用，并与财务模块连动，管理各用户的所有需缴纳代收费用信息。

• 催交欠款：根据掌握的用户财务信息，对用户欠缴的房款，面积补差款、代收费用款项等进行统计并打印催款通知书。

• 入住管理：在入住期间，对客户进行分类并打印入住通知书，登记入住状态。

• 产权办理：显示所有用户产权办理状态，自动生成产权办理送办资料。

  领导决策分析管理

提供各种汇总信息的报表或图表，针对成交信息、销售进度、折扣信息、客户资料、财务状况等提供各类报表以及线形、柱形或者饼图。并且可以由用户自定义新增报表以及修改现有报表栏目及格式等。

  财务管理

处理售楼过程中产生的所有财务工作。用于对已售房间各种款项的收支、证明及票据的管理、打印，催收欠款等，对财务结果进行汇总分析。

• 财务待办：协助财务部动态了解房间销售过程中存在的多种变更事件。有部分事件（如换退房、面积补差等）会引起财务数据的变动，需要财务进行相关业务处理。运用此功能可以避免销售和财务因信息不通畅所导致的对帐工作。

• 票据管理：对交款的客户所开具的发票和收据进行统一管理。对票据本号和编号进行设置，可协助财务查看票据的使用明细，进行票据的核销。

• 收支管理：协助财务部更好的对资金线索进行管理，包含诚意金、房款、银行按揭及代收费用等方面的收支管理。以票据为财务管理的主线，符合财务的管理习惯；支持财务进行预收款管理；支持收据、证明、发票的自动套打；支持银行批量放款处理；支持POS机收款处理。

• 催交欠款：对欠款客户进行批量催交，加快资金回笼。自动过滤欠款客户，支持打印催款通知书，并且对催款过程进行明细管理，分别支持楼款和代收费用的催交，还可以在过滤条件中设定提前通知交款。

• 财务分析：对楼款、按揭、代收费用进行汇总分析。支持对未来某个时间段的回款预测，为公司进行现金流预测提供决策支持。

• POS机手续费：计算POS机付款客户产生的POS机手续费。

• 代收费用管理：对契税、印花税等代收费用的收支管理。由于前期设置好计算方式，所以会自动生成相关代收费用，减轻手工计算的繁琐。

  增值功能

• 管理驾驶舱：针对公司决策层的需求，把反映公司整体运营情况的相应统计图表，集中整合在管理驾驶舱中。领导只需登录管理驾驶舱，便可方便快速的了解当前公司的营销数据，为决策提供支持。

• 短信平台：该功能嵌入到系统中，通过配置参数的方式可以在客户关怀、营销活动、销售机会、客户台帐等部分进行短信发送的操作，更便于客户个性化深度经营。

• 销售应用：在销售现场整合PDA应用，销售顾问可以通过PDA进行现场的客户接待和置业咨询工作，客户可以通过销售代表手中的PDA进行查询、认购、付款计划计算等业务操作。提高客户现场体验和销售工作效率。

• 财务接口：针对客户帐套定制的财务软件接口，把销售系统中的收支记录自动转到财务软件中生成记账凭证，不需要进行二次手工输入。支持当前国内外所有主流财务软件的接口定制。

• 网上备案接口：和房地局网上备案系统的中间接口，能够把合同信息和客户资料自动填充到房地局网上备案系统中，不需要进行二次手工输入，极大提高销售人员的工作效率，同时避免手工填充的出错。目前可以支持国内大部分城市地区的网上备案系统。

五、系统报表清单

六、系统特点

1、 高效、清晰的业务流程，真正实现企业管理的可视性和可控性。

针对房地产中销售、市场营销、客户服务三个核心业务方面，并将广告发布、客户确认、销售反馈、客户成交、财务收款、财务催款、售后服务、问题投诉等管理环节有机结合起来，形成优化并高效的地产营销管理业务流程。企业的每个业务活动运行在清晰的企业管理流程中，自动化的系统对企业管理者提供基于真实业务运营的管理可视性。系统融合优秀的管理控制思想，针对地产企业各业务环节并按企业要求实时监控业务运营，在高效、清晰的业务流程下实现业务运营的管理控制。企业提供的是管理思想，系统提供的执行管理思想的自动化服务。清晰的业务流程明确各岗位职责，规范的业务操作提高各个业务环节的工作效率。软件系统的实施能大限度的减少管理漏洞，减少人为因素的干预，并提高企业运营和管理效率，支持企业商业目标的实现，从而从根本上提高企业的行业竞争性。"抓住了管理就抓住了一切"，管理的可视性和可控性是抓住管理的根本基础。

2、工程进度监控及销售投资分析。

系统通过对工程进度的统计，实现开发项目进展的监控。并在此基础上结合销售投资分析，掌握项目的工程进度、销售进度、计算分析项目的各期投资平衡点，以期达到小的投入和大的收益--提供管理决策实时的依据。

3、销售计划及监督。

计划是管理的关键要素。编制可行的、优化的计划并以计划为基础进行计划跟踪与监控才能实现管理目标。本系统以销售计划为目标基线，提供各个阶段项目销售状态报告及分析--计划基线和销售执行偏差分析是公司管理者掌握销售目标及完成情况的一手数据，同时也可以作为管理者考核销售部门的业绩的客观依据。系统内置的PDCA闭环管理逻辑直接支持用户使用上以计划和计划监控为基础的目标管理的业务运营--这是保证项目按预期顺利销售的直接支持。

4、详细的合同管理。

详细的合同管理，包括合同所涉及的所有内容。用户可以直接在计算机中查看合同的内容、房屋资料、客户资料、应收应付款、财务收款、售后服务、合同特殊条款、合同优惠、按揭办理、附属房产销售、工程变更等合同相关情况，而不用手工的查看真实合同。本系统更在基础合同管理的前提下，对实际销售合同中的存在的其他情况进行了功能扩展，包括：合同补充协议、车位协议、申请及批示等附属于合同的扩展销售条款和内容进行了完整的管理。本系统拥有标准的合同管理和扩展的合同管理，能彻底实现地产销售中以合同为主线，一次性的管理产品销售的目的--销售数据高度内聚，直接提高管理效率并从根本上斩断了传统管理中"主辅"合同不一致缺陷的发生。

5、先进的客户管理--把企业的客户资源控制在企业内部。

系统研发上采用国际先进的CRM（Customer Relationship Management客户关系管理）管理理念，并结合地产行业客户关系管理的行业特性要求，精心打造出专门针对地产行业的CRM应用系统--从客户次来访开始，在整个客户完整的消费生命周期中跟踪所有客户接待记录，形成客户调查表记录客户的需求明细情况。系统拥有成交客户的VIP管理；针对客户资料分析筛选出来的有价值客户清单，进行深入的数据挖掘，通过销售漏斗原理的科学应用，以客户管理促成实际销售；针对未成交客户，有详细的报告分析未成交原因，提供产品和服务改进的基础依据。

6、有效的财务收款、催款功能。

系统拥有财务应收应付款、欠款情况、收款明细、催款管理及预收款管理等功能，能有效管理财务付款、收款环节，有效进行催收客户拖欠款。更可统计分析未来一段时间的预计收款预测，为公司资金的流动提供支持。

7、强大的售后服务管理。

售后服务是房地产营销的一个重要环节，真正的销售是从服务开始的。好的售后服务才能留住客户，甚至促成客户的二次购买。合同关键条款、合同优惠、按揭办理、工程变更、附属房产销售、合同文件管理等系统功能记录客户服务中的一切企业与客户发生关系的细节，提高客服务部门的效率，提高客户服务满意度。

8、企划、广告及费用管理 - 动态费效分析提高市场活动实效。

针对公司内部项目广告发布情况，利用网络实现资源共享，使销售部门、策划部门、公司经理及时得到公司广告发布、活动情况。企划费用是房地产营销中重要支出费用，只有通过有效的费用管理并及时反馈企划活动到相关部门，才能控制企划费用的支出效果。本系统彻底实现地产广告投入效果分析功能，并基于费效分析模型进行数据分析，帮助企业经理进行广告发布效果评测，提高产品和企业两个维度的有效宣传推介率。同时，针对同行具有竞争性的项目，通过企划文档管理可以对其广告宣传、促销手段、市场调查等进行分类整理，供策划人员分析，做到"知己知彼，百战不殆"。

9、随时、的总经理查询-管理驾驶仓，体验管理新高度。

公司管理层可以实时的从宏观和微观的角度查询公司产品、销售、收款、市场、售后服务、工程进度、客户资源、人力资源、工作绩效等各个维度的运营情况，每个查询都可以从不同角度提供企业运营的健康状态，真实并实时的提供企业管理者决策分析的参考依据。 系统根据内建的统计分析模型，对产品、销售、客户、销售员、财务收款等几条企业资源主线数据进行数据分析和数据挖掘，得到公司各维度的状态参数--管理驾驶仓的仪表指针，清晰明了的提示管理者管理决策的数据资源。同时系统通过各类工作角色日常工作中数据的搜集和录入，可以在管理驾驶仓中查询到公司竞争对手的详细资料，提供管理层有针对性的改善企业和产品竞争力的决策参考。

10、丰富、实用的报表 - 表现形式多样，支持客户定制。

系统内置十个大类的企业报表，涵盖公司营销管理的方方面面。 实用性极强的报表可以提高公司各类角色的工作效率，准确反馈工作活动的调整方向。同时所有的系统报表都支持系统导出--可以将系统数据引出到 Excel中进行二次编辑。

11、量化模型下的绩效考核 - 建立客观公正的激励机制。

量化的销售员考核体系（KPI），对工作绩效进行指标级操作考核。不仅统计销售员的销售业绩，而且记录销售员接待客户次数、接待时间、工作表现、成交率，不成交客户情况，配合投诉管理，详实客观的考核销售员的绩效--树立企业客观公正的激励机制。 根据销售员流动大的问题，设有销售员转换功能，将离职销售员客户、合同资料自动转给新的销售员，避免人为交接的烦琐和主观。

12、 安全的权限管理 - 数据安全高枕无忧。

操作系统、数据库和用户密码三级权限设置，大程度保障系统安全。按用户角色划分用户权限级别，角色业务范围内业务通行无阻，共享范围内资源共享；角色业务范围外从根本上不配置应用功能程序，彻底保证系统各用户角色模式下业务数据权限安全。

13、 面积实测及房款补差管理 -- 精细的功能体现。

软件支持期房到现房的转换，具有面积实测和已签约合同的房款补差功能。

14、特实用的销售日志。

软件的销售日志功能记录每天的销售情况、收款情况、客户情况、广告情况、天气情况等日常营销中涉及的内容，是销售经理、销售总监管理、监督销售过程的得力助手。特的月历形式显示方式，UI布局，使用户感到自然、方便。

15、 直观明了的销控图显示 -- 同类产品设计。

本系统销控图显示方式，不仅可以显示单个楼座的销控，而且可以显示整个项目的销控--这是本产品而的设计。同时系统设计上采用房屋融合技术，显示跃层、整层等房屋，使销控图美观逼真。系统可以自由设置销控图显示内容，如房号、销售面积、户型、销售员、销售组别、认购日期、客户、付款方式、合同价格、合同备注、装修方案等，并可打印。不仅在整体上掌握项目的销控状态，对于任一合同，还可双击查看合同的详细内容。可谓"一图在手，项目全有"，极大方便公司领导对项目的查看、监督。

16、多币种财务支持。

软件支持多币种收款、付款，适合涉外类型房地产项目直接使用。

17、 收藏夹功能。

对于有问题的合同，将其放入收藏夹中，并标注提示信息。从而跟踪该合同的执行情况，防止问题的不良发展。

18、软件在线升级，提供佳的可维护性。

系统本身支持在线升级，也就是说，Client只需要安装一次，以后所有的开发和升级都是在线进行。因此，系统的可维护性和系统运行效率性更有超越于B/S模式系统的有优势。

七、案例分析

  背景情况：

沈达集团在实施房地产营销系统以前已经构建了一个内部局域网，这个局域网以前主要用于培训、日常普通办公文档处理等。局域网中联网计算机30台，用作服务器的1台，市场销售部工作站8台，客户服务部工作站7台，行政财务部工作站3台，总经理工作站1台。操作系统：服务器WINDOWS 2000 SERVER ，工作站WINDOWS xp Home(sp1)或WINDOWS xp Professional(sp1)。通过调研分析，由于传统的管理手段和管理工具的局限，沈达集团在内部管理方面急需解决的问题主要是：

1、市场销售方面的问题：

• 无法掌握准客户销售进展状态。

• 无法分类统计准客户信息。

• 无法快捷地即时考核销售人员业绩。

• 对销售人员工作过程掌握不够。

• 无法即时了解销售状况。

• 无法远程管理。

• 无法管理客户流失。

• 无法分类统计客户需求。

• 决策缓慢，不能及时提价、调整房型，延缓商机。

2、客户服务方面问题：

• 销售知识无法共享。

• 工作过程的规范与管理高效存在矛盾。

• 缺乏对客户服务工作的完备记录。

3、行政财务方面的问题：

• 与客户相关的管理资料不成体系。

• 与客户相关的管理事务繁杂。

• 回款滞后，影响公司的现金流量。

  描述业务实施的过程：

• 基于SQL Server数据库、采用浏览器/服务器（Browser/Server）结构的第三代房产营销管理系统。

• 数据库端：在上海热线的数据中心设置一台服务器——数据库服务器与应用服务器。

• 浏览器端：只要安装IE即可，不需安装应用程序。

• 联接方式：总公司内部用户通过局域网统一登录广域网上的数据库进行数据处理；各地分公司通过当地ISP接入登录服务器进行数据处理。

  这种方案的优点：

• 数据集中。各地分公司可以立处理自己的业务；各层次管理者依据权限划分进行决策分析；总公司可以进行实时监控，保证数据的真实性、准确性以及实时性。

• 程序集中。只需安装一套房产营销管理系统，节省系统运行成本和维护成本。

• 拓维科技房产营销管理系统的主要模块包括：项目管理、销售管理、客户管理、服务管理、办公管理、决策管理、财务管理、广告营销等等。

  实施过程：

1． 系统选型 2。项目启动 3。业务流程重组 4。实施指导（培训、设置项目基础资料、系统试运行、系统验收）

  效果与反馈

系统的实施过程，就是公司业务流程规范和重组的过程，拓维在其中扮演得更多的是管理咨询的角色。现在每开一个楼盘，不必再就项目销售操作和管理问题担心了，完全按系统提供的规范流程执行，真正做到拷贝不走样。而系统又考虑了地区差异问题，项目个案的个性化配置十分方便。

1、整合基础信息
使用拓维房产营销系统以后，使与楼盘和客户相关的基础信息详尽完备。基础信息的主要内容包括：楼盘基本状况、销售人员管理、客户背景资料、销售跟进情况、客户服务支持情况。

2、优化工作流程
主要优化了以下工作流程，使之更加规范合理，以减少管理漏洞。

• 准客户信息注册工作流程

• 销售跟踪工作流程

• 楼盘的小定、大定、合同签订工作流程

• 客户信息交接工作流程

• 服务工作流程

• 即时管理

• 及时决策

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3、效益评估
沈达时代花园从各方面获得了许多潜在客户，极大地减少了客户流失，促进了销售额的提高，期2号楼在开盘一周内全部售完，高售价在每平方米3000元月份以上。据双方评估，拓维房产营销管理系统的实施主要为沈达集团产生了如下效益：

• 客户挖掘成本降低50%

• 销售成本降低10%

• 技术支持成本降低20%

• 客户关怀成本降低60%

• 客户信息传递速度提升50%

• 客户满意度提升30%

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